부동산의 정상화? 2024년 부동산 시세 전망

서울 아파트 매매가 하락세로 전환하였고, 매수 심리도 꺾여 하락 폭 확대 전망되는 가운데 IMF는 한국의 부채를 심각한 상황이라고 경고하고 있는 지금 부동산 시세에 영향을 줄 몇 가지를 짚어보고 2024년 부동산 시세를 전망합니다.

 

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목차

 

• 1. 서울 아파트 가격
• 2. 소비 심리 지수 최저치
• 3. 부동산 정상화(부동산 하락)
• 4. 금리 인상
• 5. 부동산 정상화 전망
• 6. 부동산 정상화 결과
• 7. 요약

 

 

1. 서울 아파트 가격

 

▶ 서울 아파트가격 하락 전환

서울 아파트값이 5개월 만에 하락 전환했습니다. 2023년 11월 13일 기준 KB아파트 매매가격지수는 서울이 마이너스 0.01%를 기록했습니다. 이는 2022년 6월 이후 처음입니다.

 

▶ 지방 아파트가격 하락 전환

이러한 하락세는 수도권과 지방에서도 나타났습니다. 전국 아파트 매매가격지수는 0.02% 상승했지만, 수도권은 0.03%에서 0.01%로 하락했고, 지방은 0.02%에서 0.01%로 하락했습니다.

 

▶ 서울 아파트가격 하락 원인

서울 아파트값 하락은 매수심리 위축과 금리 인상 등의 영향으로 분석됩니다. 최근 한국은행은 기준금리를 4차례 연속 인상하며 5%대에 육박했습니다. 이는 2008년 글로벌 금융위기 이후 최고 수준입니다. 금리 인상으로 인해 대출 이자가 증가하면서 집값에 대한 부담이 커진 것입니다.

 

▶ 매수세 위축

최근 부동산 시장은 매수세가 위축되고 있습니다. 한국부동산원에 따르면, 2023년 10월 서울 아파트 매매거래량은 1923건으로, 2022년 8월(3860건) 이후 가장 적었습니다.

 

▶ 전문가 전망

전문가들은 서울 아파트값 하락이 당분간 이어질 것으로 전망하고 있습니다. 한국은행은 올해 남은 회의에서도 기준금리를 인상할 것으로 예상되며, 이는 매수심리 위축에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

 

2. 소비 심리 지수 최저치

 

▶ 한국부동산원 발표

한국부동산원이 발표한 '8월 주택시장 소비자심리지수'는 96.4로 전월 대비 2.4포인트 하락하며 2020년 11월 이후 최저치를 기록했습니다. 이는 주택가격 전망지수가 89.9로 전월 대비 4.3포인트 하락한 데 따른 것으로, 매수 심리가 크게 위축된 것으로 분석됩니다.

 

▶ 주택가격 전망지수

주택가격 전망지수는 주택가격이 앞으로 6개월간 어떻게 변할 것으로 보는지에 대한 소비자들의 인식을 나타내는 지표입니다. 주택가격 전망지수가 100 이상이면 주택가격이 오를 것으로 보는 소비자들이 많다는 뜻이고, 100 미만이면 주택가격이 하락할 것으로 보는 소비자들이 많다는 뜻입니다.

 

▶ 금리 인상

주택가격 전망지수가 2020년 11월 이후 최저치를 기록한 것은, 최근 금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 인해 부동산시장에 대한 부정적 전망이 커진 데 따른 것으로 보입니다. 실제로 한국은행은 올해 기준금리를 7차례 인상하며 2008년 글로벌 금융위기 이후 최고 수준으로 올렸습니다. 또한, 미국 연방준비제도(Fed)도 7월 15일 기준금리를 0.75% 포인트 인상하며 1994년 이후 최대 폭으로 금리를 올렸습니다.

 

▶ 고금리의 영향

금리 인상은 주택담보대출 금리를 상승시켜 주택구입 부담을 늘리게 됩니다. 또한, 경기 침체 우려로 인해 실수요자들의 주택 매수 심리가 위축되고 있습니다. 이로 인해 최근 아파트 매매량이 급감하고 있으며, 주택 가격도 하락세로 돌아선 것으로 나타났습니다.

 

 

▶ 한국부동산원은 "주택가격 전망지수가 하락하면서 주택시장의 거래심리가 위축될 것으로 예상된다"고 밝혔습니다

 

 

 

 

 

 

3. 부동산 정상화(부동산 하락)

 

▶ 부동산 정상화(부동산 하락)

2023년 부동산 시장은 정부의 정책 완화에도 불구하고 하락세를 이어가고 있다. 부동산 정상화의 원인으로는 크게 두 가지를 꼽을 수 있다.

 

▶ 첫째는 전세금 반환보증금이 급증하면서 경매 물량이 늘어날 것이란 우려입니다.

2023년 1월부터 10월까지 전세금 반환보증금은 2조 7000억 원을 넘어섰다. 이는 2022년 연간 규모를 이미 뛰어넘은 수준이다. 전세금 반환보증금은 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자가 부담할 수 있는 보증금이다. 전세금 반환보증금이 급증하면 집주인이 대출을 상환하지 못해 경매에 넘어가는 물량이 늘어날 것으로 우려된다. 이는 주택 매물 증가로 이어져 가격 하락을 부추길 수 있다.

 

▶ 둘째는 금리 인상입니다.

한국은행은 2023년 1월 기준금리를 3.5%로 인상했습니다. 이는 2008년 금융위기 이후 가장 높은 수준이며, 금리 인상으로 인해 대출 이자 부담이 커지면서 수요가 위축될 것으로 전망됩니다. 주택 구입을 위해서는 대출을 받는 경우가 대부분이기 때문에, 금리 인상은 주택 구매 비용을 증가시켜 수요를 감소시킵다.

 

▶ 결론

2023년 부동산 시장은 정부의 정책 완화에도 불구하고 하락세를 이어갈 것으로 전망됩니다. 전세금 반환보증금 급증과 금리 인상은 부동산 시장의 하락을 부추기는 주요 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 

 

 

4. 금리 인상

 

▶ 금리인상 기조

2023년 11월 22일 기준, 부동산 시장은 정상화 추세를 보이고 있습니다. 전세금 반환보증금은 당분간 계속 늘어날 것으로 예상되며, 금리 인상 기조도 당분간 이어질 것으로 보입니다.

 

▶ 전세금 반환보증금 상승

전세금 반환보증금은 매월 2.1%씩 상승하고 있습니다. 이는 전세 계약 만료 시 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 임차인이 한국주택금융공사로부터 대출을 받을 수 있는 보증금입니다. 전세금 반환보증금이 상승하는 것은 전세시장의 불안정성을 반영하는 것으로 해석됩니다.

 

▶ 금리 인상 압박

한국은행은 12월 기준금리를 인상할 수밖에 없는 상황에 처했습니다. 미국과의 금리 격차는 물론 한국의 물가상승이 미국을 넘어설 정도로 실물 경기는 극한으로 치닫고 있어 한국은행은 더 이상 묵과할 수 없는 상황이며 물가를 안정시키기 위해서라도  금리 인상 기조는 필연적일 것으로 예상됩니다.

 

▶ 금리 역전 현상 지속

미국의 기준금리는 5.5%에서 잠시 동결을 보이고 있습니다. 하지만 한국은 3.5%에서 지속적으로 금리를 동결해 왔습니다. 이는 한국의 기준금리와 미국의 기준금리 차이를 -2%까지 벌려 놓았고 금리 역전 현상이 지속되면 한국의 자본 유출이 가속화될 것입니다.

 

▶ 물가 상승 지속

10월 소비자물가지수는 전년동기대비 3.8% 상승했습니다. 이는 미국의 상승률 3.2% 상승보다 더 높은 상승률입니다. 물가가 지속해서 상승하면 가계의 소비 여력이 줄어들고, 자영업자의 부채는 심각한 수준으로 떨어질 것이며, 부동산 시장의 수요는 크게 감소할 수 있습니다.

 

▶ 12월 금리 인상 전망

한국은행은 12월에는 기준금리를 인상할 것으로 예상됩니다. 이는 물가 상승을 억제하기 위한 조치입니다. 12월 금리 인상 폭은 0.25% 내외가 될 것으로 전망됩니다.

 

▶ 결론

2023년 11월 22일 기준, 부동산 시장은 정상화 추세를 보이고 있습니다. 전세금 반환보증금이 상승하고 있으며, 금리 인상 기조도 이어질 것으로 보입니다. 또한, 미국과의 금리 역전 현상과 물가 상승도 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

 

5. 부동산 정상화 전망

 

▶ 부동산 정상화 전망

최근 부동산 시장은 하락세가 확연합니다. 이러한 하락세가 지속되면서, 하락 폭이 더 커질 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 다른 경제 지표가 악화되면서 정부가 부동산 시장에 더 이상 혈세를 투입하지 않을 수 있기 때문입니다.

 

▶ 부동산 정상화 전망

실제로 한국은행은 올해 경제 성장률 전망치를 기존 2.0%에서 1.7%로 하향 조정했습니다. 또한, 소비자물가 상승률은 3.0%를 넘어서며 24년 만에 최고치를 기록했습니다.

 

▶ 부동산 정상화 전망

정부는 최근 새마을금고 대출금 등 일련의 행보를 보아서는 내년 2024년 총선까지는 부동산 가격을 지탱하는 정책을 보일 것으로 예산되지만 그러한 시도에도 불구하고 부동산의 공포는 시작되었습니다. 또한 총선 이후의 상황을 예측해 본다면 이는 부동산 하락세를 부추길 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

 

6. 부동산 정상화 결과

 

◆ 부동산 정상화 결과

부동산 정상화는 투기세력에게는 악재이지만, 무주택 서민들에게는 기회가 될 수 있습니다.

 

투기세력은 부동산 가격 상승을 통해 시세 차익을 얻는 것을 목적으로 합니다. 따라서 부동산 가격이 하락하면 투기세력의 수익이 감소하거나 손실을 볼 수 있습니다. 이는 투기세력의 투자 심리를 위축시켜 부동산 시장의 안정에 기여할 수 있습니다.

 

반면, 무주택 서민들은 부동산 가격 하락으로 인해 내 집 마련의 기회가 확대될 수 있습니다. 부동산 가격이 하락하면 기존 주택의 부담이 줄어들고, 신규 주택의 가격이 상대적으로 저렴해지기 때문입니다. 이는 무주택 서민들의 주거 안정에 도움이 될 수 있습니다.

 

따라서 정부는 무리한 정책으로 부동산 가격을 지탱하기보다는 부동산 정상화를 통해 서민들의 주거 안정을 도모하는 정책을 펼쳐야 할 것입니다.

 

 

7. 요약

 

▶ 부동산 정상화 요약

• 서울 아파트 매매가 하락세로 전환.
• 매수 심리도 꺾여 하락 폭 확대 전망.
• 도시주택보증공사 전세금 대신 돌려준 금액 2조 7천억 돌파.
• 정부 혈세 투입에도 허그 자본금 고갈 우려.
• 기업 부도 증가율 세계 1위, 물가 관리 실패.
• 자영업자 폐업 사상 최대.
• 금리 인상 없이 물가 잡기 어려워.
• 부동산 하락 속도 더욱 빨라질 전망.

 

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