글로벌 금융위기 이후 최악의 위기를 맞은 부동산 관련 부채를 소개하고 해법을 제시합니다.
1. 프로젝트 파이낸싱
▶ 프로젝트 파이낸싱이란?
- 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 일명 약자로 PF라고 합니다.
- 프로젝트 파이낸싱은 특정 프로젝트의 수명이 끝날 때까지 프로젝트의 미래 현금 흐름을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법입니다.
- 프로젝트 파이낸싱은 신용이나 담보 없이 프로젝트의 수익성을 기반으로 자금을 조달하기 때문에, 상대적으로 신용도가 낮거나 담보력이 부족한 프로젝트에도 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있습니다.
▶ 프로젝트 파이낸싱의 구조
- 프로젝트 시행을 위해 특수목적법인(SPC)을 설립합니다.
- SPC는 프로젝트에 필요한 자금을 금융기관으로부터 대출받습니다.
- SPC는 프로젝트 운영을 통해 발생한 수익으로 대출금을 상환합니다.
▶ 프로젝트 파이낸싱의 활용
- 인프라 프로젝트: 도로, 철도, 항만, 공항, 발전소, 송유관, 가스관 등
- 산업 프로젝트: 공장, 제철소, 발전소, 유통센터, 물류센터 등
- 에너지 프로젝트: 원자력, 석유, 가스, 신재생 에너지 등
- 부동산 프로젝트: 아파트, 오피스텔, 상가, 호텔 등
▶ 프로젝트 파이낸싱의 장점
- 상대적으로 신용도가 낮거나 담보력이 부족한 프로젝트에도 자금을 조달할 수 있습니다.
- 프로젝트의 수익성을 기반으로 자금을 조달하기 때문에, 프로젝트의 위험을 분산시킬 수 있습니다.
- 프로젝트의 운영을 전문적으로 수행할 수 있는 SPC를 설립하여 프로젝트의 효율성을 높일 수 있습니다.
▶ 프로젝트 파이낸싱의 단점
- 프로젝트의 수익성이 저조할 경우, SPC의 채무불이행으로 이어질 수 있습니다.
2. 부동산 PF
▶ 부동산 프로젝트 파이낸싱은 크게 브릿지론과 본 PF로 구분됩니다.
- 브릿지론은 부동산 개발 프로젝트의 초기 단계에 사용되는 대출로, 토지 매입 및 인허가 등의 비용을 충당하기 위해 사용됩니다. 브릿지론은 대출 기간이 짧고, 이자율이 높다는 특징이 있습니다.
- 본PF는본 PF는 부동산 개발 프로젝트의 본격적인 건설 및 분양 단계에 사용되는 대출로, 건축비 및 분양 비용을 충당하기 위해 사용됩니다. 본 PF는 대출 기간이 길고, 이자율이 브릿지론에 비해 낮다는 특징이 있습니다.
▶ 부동산 프로젝트 파이낸싱의 장점
- 시행사의 자본 부담을 줄일 수 있습니다.
- 부동산 개발 프로젝트의 완공 및 성공 가능성을 높일 수 있습니다.
- 부동산 개발 프로젝트의 자금 조달을 보다 효율적으로 할 수 있습니다.
▶ 부동산 프로젝트 파이낸싱의 단점
- 대출금 상환이 프로젝트의 성공에 좌우되기 때문에 위험성이 높습니다.
- 대출 조건이 까다롭고, 대출 금액이 많을수록 이자율이 높아질 수 있습니다.
부동산 프로젝트 파이낸싱은 부동산 개발 프로젝트의 성공을 위한 중요한 요소 중 하나입니다. 시행사는 부동산 프로젝트 파이낸싱의 장단점을 잘 이해하고, 적절한 금융기관을 선정하여 성공적인 프로젝트를 수행해야 합니다.
한국의 부동산 프로젝트 파이낸싱 시장은 최근 몇 년간 급격히 성장해 왔습니다. 2023년 9월 말 기준, 한국의 부동산 프로젝트 파이낸싱 규모는 약 140조 6천억 원에 달합니다. 이는 2018년 말 대비 약 77.7% 증가한 수치입니다.
3. 부동산 PF의 위기
▶ 부동산 PF 위기의 실체
2023년 한국 부동산 시장은 PF 위기를 맞고 있습니다. 2008년 PF 위기와 비교하면 미분양 물량은 절반 정도이지만, 금액은 두 배 이상 증가했습니다. 이는 착공도 못하고 멈춰버린 사업장이 그만큼 많기 때문이라는 해석입니다.
▶ 부동산 PF위기와 고금리
PF 사업은 미확정 담보물을 담보로 하는 사업입니다. 따라서 건물이 완공되면 담보물이 생겨 사업성이 개선되기 마련인데 현재는 저금리 시대에서 고금리 시대로 전환되면서 브리지 대출 이자가 크게 상승했습니다. 이로 인해 땅에 매몰되는 비용이 급격하게 증가하고 있습니다.
▶ 부동산 PF위기의 결과
PF 사업은 정상적인 사업자가 감당할 수 없는 수준의 금리를 감당하고 있습니다. 비용이 이런 식으로 쌓이면 사업성은 떨어지고, 분양가는 필연적으로 미분양을 불러옵니다.
▶ 정부의 대응
현재 정부는 PF 위기를 막기 위해 사업 유예 조치를 시행하고 있지만 이는 근본적인 해결책이 아닙니다. 오히려 한꺼번에 물량이 풀려서 폭탄 세일이 닥치는 상황을 유발할 수 있습니다. 선거를 앞두고 정부가 PF 위기를 숨기려는 의도가 엿보이지만 이는 오히려 상황을 악화시킬 뿐입니다.
▶ 부동산 PF위기와 내수 침체
전문가들은 이번 PF 위기가 내수 침체로 이어질 수 있다고 우려합니다. 부동산 시장이 좋지 않으면 내수가 살아날 수 없는 게 한국의 현실이기 때문입니다. 특히, 중국 경제가 침체되고 있어 내년 한국 경제가 좋아질 수 있을지 불투명합니다.
4. 부동산 PF 부실의 해법
▶ 부동산 PF 위기 요약
2023년 한국 부동산 시장에서 PF 위기라는 말이 나오고 있습니다. 미분양 물량은 2008년 대비 절반 수준이지만, 금액은 두 배 이상 증가했습니다. 이는 착공도 못하고 멈춰버린 사업장이 많고, 브리지대출을 받는 사업장이 많으며, 사업성이 악화되었기 때문입니다. 전문가들은 이번 PF 위기가 내수 침체로 이어질 수 있다고 우려합니다.
▶ 부동산 PF 부실의 해법
- 부동산 PF위기의 근본적인 원인은 부동산 시장의 과열과 건설산업의 구조적 문제입니다. 따라서 건설산업의 경쟁력 강화를 위한 정책을 추진해야 하며 PF 부식의 재발을 방지하기 위한 제도가 개선되어야 합니다.
- 고름은 살이 되지 않는다라는 옛말이 있습니다.건설 카르텔의 기득권을 더 이상 용인하지 않아야 하며, 부실로 도태되어야 하는 기업은 자연소멸되게끔 시장에 맡겨야 합니다.
▶ PF 부실의 재발을 방지하기 위한 제도 개선
- 사업성 평가 기준을 강화하여 부실 사업을 사전에 차단해야 합니다.
- PF 대출 심사를 강화하여 대출 취급의 적정성을 확보해야 합니다.
- PF 시장의 투명성을 제고하여 시장 참여자의 책임성을 강화해야 합니다.
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